Dodaj nową odpowiedź

Tłumaczenie pochodzi ze strony gentryfikacja.zlem.org.

Od początku duży projekt inwestorów na rynku nieruchomości (przy rue de la Répubilque w Marsylii- przyp. tłum.), wykonany w drugiej połowie XIX wieku, walczył z brakiem zainteresowania marsyliańskiej elity. Budynki Société Immobilière Marseillaise (SIM) były wynajmowane rzemieślnikom, handlarzom i pracownikom portów. SIM utrzymywało niskie czynsze. Ten stan rozszerzył się na gospodarstwa domowe chronione przez prawo z 1948* roku, które powstały po zniszczeniu Le Panier** w 1944. Pomimo tego prawa, od lat 70. okolica doświadczała systematycznej degradacji spowodowanej brakiem prac konserwacyjnych ze strony SIM. Ci, którzy mogli się wyprowadzić, zrobili to, zostali tylko najbiedniejsi: osiedle stało się “parkiem faktu społecznego”.

Obecny, ogromny program rewitalizacji zaczął się w 2002 roku pod nazwami OPAH (Planowana Operacja Poprawy Mieszkalnictwa) i Euroméditerranée, ze wsparciem władz i odnoszących sukcesy inwestorów. Ta operacja bardzo szybko stała się się grą mającą na celu finansową spekulację, nie tylko przeszkadzającą w naprawie społeczności i poprawie warunków życia, ale sprzecznej z podstawowymi potrzebami mieszkańców i lokalnych handlarzy. Bez żadnych przekonujących rezultatów.

Pomiędzy centrum Sadi Carnot a Joilett ulica wydaje się być wyczyszczona z jakiejkolwiek aktywności społecznej, z zamkniętymi sklepami na parterach i w większości pustymi mieszkaniami powyżej.

Co z tańcem kapitału i szczęśliwymi posiadaczami? Co z zyskami zarobionymi na stratach mieszkańcow i obywateli tego miasta?

Od 1987 do 2004: pierwsza fala spekulacji przynosi duże zyski bez rewitalizacji

W 1986 roku rząd pozbył się prawa z 1948 co zainteresowało inwestorów i w 1987 SIM sprzedał swój majątek firmie Danone-Cofinda. Ten pierwszy inwestor pozwolił budynkom się rozpaść i odsprzedał je, po wyższej cenie 82 milionów euro, firmie P2C.

Radny Reanud Muselier pogratulował sobie za tę „nową energię”.
W 2002 roku Państwo zdecydowało udzielić Marsylii ogromnej pomocy, w ramach projektu Euroméditerranée. Stając naprzeciw groźby eksmisji dla najemców spowodowanych projektem rewitalizacyjnym negocjowano z miastem dwa warunki:

1. Miasto musi oddać do renowacji 500 budynków w zabytkowej okolicy oferując rządowi mieszkania, które urzeczywistnią „protokół regulujący likwidację niewartościowych mieszkańców”, umowę pomiędzy miastem a Państwem.

2. Miasto zaangażuje się w utrzymanie reguły „trzech trzecich” przewidzianej w OPAH (1/3 wolnego mieszkalnictwa, 1/3 rządowego i 1/3 tymczasowego). Wszystkie protokoły są podpisane przez Publiczny Zarząd Euroméditerranée, właścicieli P2C i Eurazéo w zamian za publiczne dotacje.

W 2004 roku część ulicy ujrzała nowego właściciela: P2C, które nie wykonało żadnej inwestycji przez 4 lata, sprzedało swoją własność za 117 milionów euro (1350 mieszkań i 50 000 metrów kwadratowych przestrzeni do wynajęcia) amerykańskiemu funduszowi emerytalnemu (Lone Star Fund IV); 553 właścicieli wciąż mieszkało w odsprzedanych mieszkaniach, dla P2C stanowiło to blisko 30 milionów euro pożyczki, bez zrobienia czegokolwiek! Lone Star Fund – Marseille została utworzona w raju podatkowym (podwójna korzyść – omija podatki i otrzymała dyskretną pożyczkę 100 milionów euro, po połowie od Société Générale i grupy Caisses d’Epargne).

Trzymając się image'u średnioterminowej inwestycji na rynku nieruchomości, a nie czysto spekulacyjnego projektu finansowego, Lone Star utworzyło spółkę o lokalnej nazwie Marseille-République (z francuskim dyrektorem wykonawczym, Ericiem Foillardem). Jednakże było konieczne by „sprzedać” ten plan mieszkańcom Marsylii. Projekt został zorganizowany z lokalnymi władzami by zaprezentować to jako szansę dla miasta i jego mieszkańców. Miasto szybko zgodziło się na projekt i spekulacyjne pieniądze popłynęły. Transfer własności Marseille- République ogłosiło na konferencji w ratuszu.

„Zgadzamy się z celami Marseille- République”, stwierdził Danièle Servant, asystent kampanii Urbanizm. Jednak skonfrontowani z dziennikarzami organizatorzy poczynili dwa wyznania. Danièle Servant powiedział „650 rodzin nie ma prawa by zostać na ulicy Republiki”, oraz „Nie mamy prawa by dawać państwowe mieszkania.” Wsparcie urzędu miasta dla Lone Star jest jasne. Eric Foillard ogłosił, że celem finansowym jego firmy jest 18% roczny dochód, czyli 3 lub 4 razy większy niż średni dla branży nieruchomości. Następne akapity pokażą, jdo jakich nielegalnych środków i nacisków ucieknie się firma by osiągnąć ten cel.

W maju 2004, poprzez fuzję, grupa Eurazéo otrzymała drugą połowę ulicy (140 budynków z 1350 mieszkań i 60 000 metrów kwadratowych przestrzeni do wynajęcia). Od 2004 do 2008 roku obie firmy działały na rzecz projektu renowacji, każda na części ulicy Republiki.

Jaki był rezultat?

Od 2004 do 2008 roku Panśtwo poprzez Euroméditerranée i lokalne władze wydały znaczne kwoty pieniędzy na publiczne udogodnienia, które nadały terenowi wartości: tramwaj (od Joliette do Sadi Carnot) i parking podziemny z 700 miejsc, podziemny zbiornik wody, odnowienie dróg publicznych, znaczny udział w poprawie fasad budynków z korzyścią dla właścicieli. Euroazéo-AN otrzymało 4,74 miliona euro w grantach na rewitalizację w ramach OPAH 2002-2006. Te inwestycje, korzystne dla budynków, które zyskały na wartości, przyszły bez żadnej publicznej kontroli czynszów.

Eurozéo-ANF, mistrz renowacji, rozkłada zyski w czasie

Poprzez te lata Eurozéo-ANF ukończyło pracę na części ze swoich 140 budynków, kompleksach apartamentów i przestrzeni do handlu detalicznego (7000 metrów kwadratowych). Ich założenie inwestycyjne bazuje na projekcie średnioterminowym, który jest zupełnie inny niż Lone Star: odkładać pieniądze z czynszów i najmu sklepów franczyzowych i wymieniać populację powoli poprzez wolne, rozłożone w czasie, podwyżki.

Patrząc z estetycznego punkt widzenia na terenie Vieux Port-Sadi Carnot renowacja była udana: budynki mają ładny kształt, wygląd mieszkań i małych sklepów został poprawiony, pojawiły się szyldy (H&M, Vert Baudet, Sephora, Mango, Celio, Hilton…) Aby podnieść zysk z nieruchomości zawsze gdy lokal jest przeznaczony do renowacji Eurazéo-ANF domaga się by czynsz był porównywalny z nowymi budynkami, lub tymi już odnowionymi w okolicy, nawet jeśli nadal są prace do wykonania. Un Centre Ville pour Tous (fr. Centrum Miasta dla Wszystkich) będąc stale otwartym dla mieszkańców miało możliwość obejrzenia dziesiątek listów od Eurazéo-ANF do mieszkańców ostrzegających o nawet trzykrotnych podwyżkach czynszów.

Długoterminowi mieszkańcy stanęli wobec groźby opuszczenia okolicy z powodu podwyżek czynszów w okresie odnawiania ich lokali: mogli spierać się o to z komisją pojednawczą, która właściciel musi zapewnić jeśli najemca odmawia płacenia wyższego czynszu. Ale musimy zapytać jak wielu nie było świadomych swoich praw na tyle by bronić się przed podwyżkami?

Marseille République, mistrz krótkoterminowej, spekulacyjnej renowacji

Pomiędzy 2004 a 2008 rokiem Marseille République, poprzez wdrażanie często bardzo kontrowersyjnych metod handlu nieruchomościami rozpoczęło ogromną operację destabilizowania lokatorów i handlarzy w celu „uwolnienia” większości możliwych budynków, które następnie sprzedawali. Najemcy otrzymywali informację, że muszą się wyprowadzić jako, że ich mieszkania podlegają owemu szerokiemu projektowi renowacji.

Jednocześnie ruszył projekt tłumienia biznesu przy użyci mniej lub bardziej etycznych środków prawnych, aby zrobić czyste pole dla franczyz, które podniosą czynsze i będą bardziej adekwatne dla przyszłych mieszkańców. Nieszczęście dla struktury społecznej zaczęło się.

Naciski i groźby były przedstawiane za pośrednictwem pseudo mediatorów Marseille République w celu wyparcia posiadaczy tytułów najmu z 1948. Dziś wielu się wyprowadziło, zastraszonych lub zmęczonych nieznośnymi warunkami jakim zostali poddani (szantaż, przemoc na budowach, czy niespełnione obietnice), po tym jak zostali „kupieni” otrzymując mizerny pakiet kompensacyjny już po wyprowadzce.

Wielu było zdolnych stawić opór, ze wsparciem lokalnych stowarzyszeń i wrócić. Swoją złość, solidarność i pretensje manifestowali na demonstracji 27 listopada 2004 roku przed l’Hôtel de Ville doprowadzając głowę lokalnej administracji Christiana Frémonta do ustalenia z Lone Stare Marseille République dotrzymywania zasad OPAH 2002: przesiedlania lokatorów z zachowaniem czynszu jaki płacili. Lone Star musialo zarzucić swoją ideę dzikiego zysku i oddać (za 650 euro za metr kwadratowy) 356 domów 6 społecznym zarządcom.

„Rzeczywistość” spekulacji

Początek 2008 roku, 255 mieszkań (z 1350) zostało odnowionych i mają być sprzedane za 3,800 euro za metr kwadratowy. Jeśli dodamy do bilansu 356 mieszkań odsprzedanych do „sektora mieszkalnictwa socjalnego”, okaże się, że nie odrestaurowano nawet połowy mieszkań. Pomimo to, inwestorzy z Lone Star zainkasowali swój zysk. Pomiędzy 2007 a 2008 rokiem spekulacyjny fundusz Lone Star Marseille-République sprzedał niemal wszystkie pozostałe nieruchomości (za wyjątkiem „działki 30” położonej nad morzem) dwóm firmom:

1) Buildinvest (z Paryża): 13 nieodnowionych budnynków, liczących 134 mieszkań, wolnych od lokatorów (działka 12, za 16 milionów euro) swojej lustrzanej firmie amerykańskiej
2) Atemi/Lehman Brothers Real Estates Partners, około 100 budynków za 200 milionów euro (mniej więcej połowa z tych pieniędzy w formie ryzykownych kredytów)

Wartość nadywżki wytowżonej przez Marseille République to 94 miliony euro w 4 lata! To jest cena „zapłacona” przez spekulantów z Marseille République za nigdy nie dokończoną renowację, gdzie najemcy, czyli mieszkańcy i lokalni handlarze są jedynymi ofiarami, tymczasem gmina nie przestaje śpiewać hymnów pochwalnych na cześć inwestorów., nie dbając o zgodność z przepisami prawa narzucającymi ścisłe zasady rewitalizacji, których społeczna stawka była oczywista.

Firma ATEMI, spółka zależna, w 80% własność Lehman Brothers, zachowała nazwę Marseille-République i ulokowała pieniądze w spółce nazwanej: Marina Baie of the Angles 7 marca 2008. Kolejny ambitny program pięcioletnich wydatków został ogłoszony przez nowo założoną firmę. Po raz 3, chociaż kryzys „zatrutych” kredytów hipotecznych zaczął już dotykać wielkie amerykańskie banki i podczas gdy francuski rynek nieruchomości zaczął podupadać, miasto było zadowolone z transakcji.
– “Taka transakcja pozłaca nawet bardziej obraz Marsylii” - zadeklarował J.C. Gondard, sekretarz generalny miasta.

2008 i później

Kryzys finansowy i wezwanie do do zachowania odpowiedzialności: „nie pozostawiajcie spekulantów samym sobie!”. bankructwo we wrześniu 2008 Lehman Brothers w USA i generalne poczucie niestabilności w nowych inwestycjach na rynku nieruchomości, prawdopodobnie zostawią znów tę część miasta miejskim odłogiem i społeczną pustynią. Kryzys dotknął cały rynek nieruchomości. Inne sektory będą cierpieć pośrednie straty na „pustyni kredytowej”. 600 mieszkań nadal jest nieodnowionych, a blisko 60 tysięcy metrów kwadratowych przestrzeni do wynajmu stoi puste! Kilkoro najemców, którzy nadal są w budynkach (w stanie porzucenia) żyją w totalnej niepewności o własną przyszłość.
„Rewitalizacja la Rue de la République jest skończona!” stwierdziły władze w 2007. Czy Urząd Miejski Marsylii, który wiele razy próbował „wyczyścić” centrum miasta z jego „biedaków”, tym razem przekroczy swoją tępotę i zaangażuje się w politykę, która szanować będzie populację miasta? Ratusz musi stworzyć lokalny i finansowy bilans tej operacji i wyłożyć go na stół, aby ustalić go od nowa, na zmienionych podstawach. Dla Centre-Ville Pour Tous władze – a zwłaszcza Państwo, Urząd Miasta i zarządcy całej aglomeracji Marsylii – muszą wziąć odpowiedzialność za wadliwe plany spekulacyjnych inwestorów. Mają narzędzia by to zrobić (zdolność negocjowania właściwej ceny i możliwego użytku, prawo pierwokupu) by odzyskać tę część miasta jako wspólną i do publicznego użytku.

W lutym 2010 ukazała się książka upubliczniająca badania i doświadczenia zbierane na ulicach u boku mieszkańców:Attention à la fermeture des portes ! Jean-Stéphane Borja, Martine Derain, Caroline Galmot, Véronique Manry.

Marsylia, 14 paźdzernika 2008
Patrick Lacoste, Antoine Richard

Link do pliku pdf z tekstem oryginalnym tutaj.

*- w 1948 roku Francja wprowadziła nowe prawo mieszkaniowe mające w założeniu deregulować czynsze, jednak w praktyce wprowadzające szereg ścisłych ograniczeń, które dotyczyły jedynie budynków wzniesionych przed 1949 rokiem.
**- stara dzielnica robotnicza Marsylii zniszczona w 1944 roku.

Manifestion pour le Droit au Logement à Marseille
http://dailymotion.alice.it/video/k2hjOtrpI7cDvnQP07
Marseille capitale européenne du logement
VIDEO I
http://tvbruits.org/spip.php?article1071#outil_sommaire_0
VIDEO II
http://tvbruits.org/spip.php?article1071#outil_sommaire_1
VIDEO III
http://tvbruits.org/spip.php?article1071#outil_sommaire_2
VIDEO IV
http://tvbruits.org/spip.php?article1071#outil_sommaire_3
Rue de la République
http://tvbruits.org/spip.php?article845&var_recherche=rue%20de%20la%20re...