Reprywatyzacja „po warszawsku”

Niniejszy raport pozwoli zburzyć groteskowy obraz, iż reprywatyzacja w Warszawie polega na zwracaniu prawowitym właścicielom bezprawnie odebranego im przez władze mienia w ramach realizacji świętego prawa własności.

W poniższym tekście wykorzystano fragmenty raportu o warszawskiej reprywatyzacji, umieszczonego na witrynie Strony Społecznej

Teoretyczne podstawy reprywatyzacji

Na podstawie tzw. „Dekretu Bieruta”, czyli dekretu z dnia 26.10.1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz. U. nr 50 poz. 279) (zwany dalej „dekretem warszawskim” lub „dekretem”) wszystkie grunty warszawskie (art. 1) przeszły z dniem wejścia w życie dekretu na własność gminy m st. Warszawy.

Po zlikwidowaniu gmin grunty warszawskie przeszły na własność państwa, później wraz z przywróceniem gmin wróciły do gmin; zatem od wejścia dekretu warszawskiego do dnia dzisiejszego grunty warszawskie są własnością publiczną. Dekret wciąż obowiązuje. Budynki wybudowane na gruntach warszawskich po wejście dekretu w życie stawały się z chwilą ich wzniesienia – bez względu na to kto je wznosił – własnością właściciela gruntów, czyli gminy - zgodnie z zasadą prawa cywilnego, iż wszystko, co zostaje wzniesione na gruncie staje się własnością właściciela gruntu (superficies solo cedit).

Jednak jeżeli przedwojenny właściciel lub jego następcy prawni będący w posiadaniu gruntu zabudowanego budynkiem w chwili wejścia dekretu w życie, złożyli w trybie i terminie określonym w dekrecie wniosek o przyznanie im na uwłaszczonym gruncie prawa wieczystej dzierżawy - zachowywali prawo własności budynków posadowionych na gruncie objętym taką decyzją (art. 5 dekretu).

Tak więc spadkobiercy właścicieli budynków które istniały w dniu wejścia w życie dekretu, którzy złożyli tzw. „wnioski dekretowe” w przewidzianym terminie – mogą otrzymać zwrot nieruchomości.

Teraz przyjrzyjmy się, jak to wygląda w praktyce.

1. Komu oddają?

Beneficjentami reprywatyzacji nie są zazwyczaj realni spadkobiercy właścicieli. Nagminnym problemem reprywatyzacji warszawskiej stało się przekazywanie przez Gminę budynków osobom, które nie są uprawnione do ich otrzymania, ponieważ:

• dokumenty, na podstawie których osoby te weszły w prawa dawnych właścicieli hipotecznych, są nierzetelne lub zwrot następuje wobec osób, które w ogóle nie wykazały swojego tytułu;
  
• osoby, które uzyskują zwroty są następcami prawnymi osób, które nie były dawnymi właścicielami hipotecznymi;
  
• osoby, które uzyskują zwroty nie mają interesu prawnego (nie mogą być stroną postępowania reprywatyzacyjnego) aby ubiegać się o zwrot, gdyż one lub ich następcy prawni zostali już zaspokojeni na podstawie tzw. umów indemnizacyjnych.
  
• osoby uzyskujące zwrot nie są w stanie się wylegitymować wnioskiem dekretowym złożonym po wojnie w wymaganym terminie

Dokumenty, na podstawie których osoby te weszły w prawa dawnych właścicieli hipotecznych, są nierzetelne lub zwrot następuje wobec osób, które w ogóle nie wykazały swojego tytułu.

Znamienny przykład dotyczy dwóch kamienic przy ul. Nowy Świat 35 oraz Nowy Świat 64. Osoby, które uzyskały zwrot tych dwóch budynków, oparły się o stwierdzenia nabycia spadku, z zestawienia których wynika, iż dwukrotnie osoba zmarła w 1967 roku była dopuszczona do dziedziczenia - najpierw w 1978 roku, a następnie jeszcze w 1990 r. Konkludując -umarły dwukrotnie odziedziczył majątek.

Ta sytuacja nie wzbudziła podejrzeń Prezydenta m.st. Warszawy ani Burmistrza, którzy wydali decyzje reprywatyzacyjne i przekazali występującym o zwrot osobom majątek Gminy o wartości wielu milionów dolarów. Tymczasem samo zestawienie obydwu stwierdzeń nabycia spadku jednoznacznie pozwala stwierdzić, iż ta sama osoba stosownie do potrzeby chwili – raz w 1967 roku była martwa, innym razem jeszcze w 1978 roku oraz w 1990 r. żyła.

Podobnie bezprawny zwrot na rzecz osoby nieuprawnionej nastąpił w odniesieniu do kamienicy położonej przy ul. Nowy Świat 24, gdzie w ogóle oddano kamienicę bez zbadania tytułu prawnego jednego z wnioskodawców. Również osobom nieuprawnionym zwrócono kamienicę przy ul. Chmielnej 11 – pomimo prawomocnych wyroków sądów, ustalających, iż roszczenia dekretowe osobom tym nie przysługują.

Osoby, które uzyskują zwroty są następcami prawnymi osób, które nie były dawnymi właścicielami hipotecznymi

Nie każdy następca prawny, który uzyskuje zwrot kamienicy, jest następcą prawnym dawnych właścicieli hipotecznych. Zdarza się, iż zwrot uzyskują osoby, których poprzednicy prawni nie byli właścicielami, ale przysługiwały im inne prawa do nieruchomości – jak zarząd czy dzierżawa. Osoba o znikomej kulturze prawnej rozróżnia własność od zarządu lub dzierżawy. Trudno zatem zakładać, że nie rozróżniają tych pojęć pracownicy Miasta st. Warszawy odpowiedzialni za zwroty.

Zwrot następcom prawnym osób nieuprawnionych nastąpił w odniesieniu do kamienic przy ul. Nowy Świat 23/25 oraz ul. Nowy Świat 66.

Otóż kamienicę przy Nowym Świecie 23/25 otrzymał spadkobierca osoby, której nie przysługiwała własność gruntu ale dzierżawa wieczysta, która wygasła jeszcze w 1953 r.

Podobnie, w odniesieniu do kamienicy przy Nowym Świcie 66, zwrot otrzymali następcy prawni byłego zarządcy nieruchomości, który legitymował się jedynie wyrokiem sądu ustalającym, iż na skutek zawarcia umowy przedwstępnej może on starać się o uzyskanie prawa własności nieruchomości.

Osoby, które uzyskują zwroty nie mają interesu prawnego (nie mogą być stroną postępowania reprywatyzacyjnego) aby ubiegać się o zwrot, gdyż one lub ich następcy prawni zostali już zaspokojeni na podstawie tzw. umów indemnizacyjnych.

Pomiędzy Polską a rządami 12 innych państw w latach 1948-1971 w tym m.in. Republiką Francuską z dn. 19.03.1948 r., Zjednoczonym Królestwem Wielkiej Brytanii i Północnej Irlandii z dn. 11.11.1954 r. i innymi państwami zostało zawartych 12 umów indemnizacyjnych (odszkodowawczych). Rządy owych 12 państw przyjmowały określone w zawartych w umowach sumy pieniężne jako pełne zadośćuczynienie i zaspokojenie roszczeń swych obywateli oraz osób o statusie równoprawnym, przeciwko Rządowi Polski, z tytułu nacjonalizacji lub innego sposobu przejęcia przez Polskę własności, praw lub udziałów, w tym na skutek dekretu warszawskiego. Umowy dotyczyły osób będących obywatelami tych państw, nie wyłączając osób będących jednocześnie obywatelami polskimi. Objęcie danej osoby umową wyklucza możliwość występowania przez nią lub jej następców prawnych z jakimkolwiek roszczeniem związanym z nieruchomością, do której prawa rzeczowe utraciła.

W konsekwencji takiego rażącego zaniedbania przez władze Warszawy, następuje zwrot mienia osobom, których roszczenia po prostu nie istnieją, gdyż wygasły na skutek umów indemnizacyjnych. Używając kolokwializmu – osoby te najpierw wzięły odszkodowania, a następnie odzyskały mienie w naturze, za utratę którego otrzymały już wcześniej odszkodowanie. Zwykle są to osoby, które od wielu lat nie mają żadnych związków z Polską.

Jako przykład wskazać należy nieruchomości: Hoża 27a, Mokotowska 46a, Al. Jerozolimskie 47, Kredytowa 6, gdzie dawny właściciel jako obywatel holenderski i równocześnie polski – pobrał 300 tys. guldenów odszkodowania globalnego zryczałtowanego,

Osoby uzyskujące zwrot nie są w stanie wylegitymować się wnioskiem dekretowym złożonym po wojnie w wymaganym terminie

Zdarza się, że w postępowaniu reprywatyzacyjnym zostaje pozytywnie rozpatrzony wniosek, którego nie ma. Taki spektakularny przykład to kamienica przy ul. Brackiej 22, gdzie zwrot nastąpił pomimo braku wniosku dekretowego w aktach administracyjnych. Konkludując decyzja zwrotowa została rozpoznana
w wyniku wniosku, którego w aktach nie ma i nikt go nie widział.

Zauważyć także trzeba, iż w ogóle nie jest badana w postępowaniach reprywatyzacyjnych prawna przesłanka posiadania budynku przez dawnych właścicieli hipotecznych lub ich następców prawnych w chwili złożenia wniosków reprywatyzacyjnych. Tymczasem z szeregu materiałów wynika, iż osoby, które składały wnioski, nie były w posiadaniu budynków, a nawet nie znajdowały się na stałe w Warszawie. Tak np. w odniesieniu do kamienicy przy ul. Nowy Świat 35.

2. Co oddają?

Faktem powszechnie znanym jest, że Warszawa uległa znacznemu zniszczeniu w trakcie działań wojennych.

Przeczą temu ustalenia faktyczne przyjmowane w decyzjach reprywatyzacyjnych. W oparciu o decyzje reprywatyzacyjne wyłania się taki obraz Warszawy, iż miasto w ogóle nie było tknięte w czasie działań wojennych, zaś wszystkie budynki objęte zgodnie z treścią decyzji reprywatyzacyjnych działaniem dekretu, musiały istnieć w chwili jego wejścia w życie. Jest to oczywiście stan niezgodny z faktycznym, co obrazują zdjęcia lotnicze Warszawy. Obecnie każda osoba zainteresowana może podejrzeć stan zabudowy Warszawy po wojnie w oparciu o mapę zamieszczoną na stronie um.warszawa.pl ortofotomapa z 1945 roku.

O tym co budynkiem jest, a tym samym w jakich przypadkach można stosować przepisy dekretu, wypowiadał się wielokrotnie Sąd Najwyższy oraz inne sądy.

Wyrok SN – Izba Cywilna z dnia 9 czerwca 1964 r. I CR 135/63:

„Fundamenty oraz elementy rozpoczętej budowy parteru, nie stanowią budynku w rozumieniu dekretu z dnia 25 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów
na obszarze miasta stołecznego Warszawy, lecz część składową gruntu i z tego względu przeszły na własność Gminy miasta Warszawy z chwilą wejścia w życie powyższego
dekretu.”

Wyrok Sądu Wojewódzkiego w Warszawie z dnia 26 października 1992 r. IC 1655/91:

Sporny budynek w myśl art. 5 tego dekretu stanowił część składową nieruchomości. Nie dotyczy tego budynku art. 5 dekretu z dnia 26 października 1945 r. gdyż obejmował on jedynie budynki oraz inne przedmioty znajdujące się na gruntach przechodzących na własność gminy w dniu wejścia w życie dekretu.”

Powyższa wykładnia jest oczywiście cenna natomiast w gruncie rzeczy jest również oczywista -pojęcie budynku jest intuicyjne i nawet dla laika dość jasne jest, że porozrzucane cegły i elementy budynku pozostałe po jego zburzeniu, wypaleniu - nie stanowią budynku.

Następujące budynki zostały przekazane „spadkobiercom właścicieli” pomimo iż nie istniały w dniu wejścia w życie „Dekretu Bieruta”: Nowy Świat 35, Nowy Świat 64, Nowy Świat 66, Bracka 22, Chmielna 11, Belgijska 2, Nowy Świat 24.

Pomimo całkowitego zniszczenia ww. budynków w czasie wojny, wszystkie z nich – wybudowane na nowo – zostały zwrócone przez m.st. Warszawa rzekomym następcom prawnym, gdyż bezprawnie, wbrew istniejącym materiałom i dokumentom, urzędnicy wydając decyzje zwrotowe uznali je za istniejące w chwili wejścia w życie dekretu warszawskiego. Uznanie ich za zniszczone oznaczałoby niemożność dokonania ich zwrotu w trybie dekretu warszawskiego – gdyż dekret nie miałby do nich w ogóle zastosowania. Problem ten dotyczy większości zwracanych kamienic. Tylko nieliczne ze zwracanych budynków istniały na gruntach warszawskich po wojnie.

W stosunku do kamienicy przy ul. Nowy Świat 23/25 brak jest nawet ustaleń w decyzji zwrotowej, czy budynek istniał w chwili wejścia dekretu w życie.

Powyższe stawia Polskę w szczególnej sytuacji. Polska jest jedynym państwem europejskim, które rekompensuje wybranej grupie społecznej straty w jej majątku powstałe na skutek wojny!

Działanie to, poza jego bezprawnością w świetle obowiązujących przepisów prawa, narusza konstytucyjną zasadę równości obywateli wobec prawa. Przywilej taki spotyka bowiem jedynie pewną wąską grupę osób w miastach, natomiast nie obejmuje swym działaniem milionów osób, które utraciły mienie na skutek działań wojennych w całej Polsce.

3. Za ile oddają?

Abstrahując o kwestii zniszczenia budynków, powstaje problem kto budynek odbudował. Kwestia ta wpływa na zakres rozliczeń między Gminą, a osobami odzyskującymi budynek.

Praktyką stało się przyjmowanie w decyzjach zwrotowych, niezgodnie ze stanem faktycznym, ustalenia, iż budynek został odbudowany przez dawnych właścicieli. Dla pozoru przyjmowana jest tytułem nakładu jakaś symboliczna kwota np. za remont prześwitu bramowego etc.

Jako przykład można wskazać kamienicę przy ul. Nowy Świat 35 oraz 64. Z decyzji reprywatyzacyjnych wynika, iż kamienice te zostały odbudowane nakładem i staraniem właściciela. Równolegle istnieje pełna dokumentacja, potwierdzająca wzniesienie budynków w całości przez Biuro Odbudowy Stolicy z kredytów państwowych. Pomimo pism informacyjnych z odpowiednich archiwów potwierdzających ten stan, okoliczność ta została zignorowana w obydwu decyzjach zwrotowych, które wbrew stanowi faktycznemu przyjęły dokonanie odbudowy przez właściciela.

Skutkiem przyjęcia niezgodnie ze stanem faktycznym fikcji odbudowy przez właściciela, uznano w decyzjach zwrotowych rażąco zniżone nakłady poniesione przez gminę w odniesieniu do szeregu kamienic. Również w odniesieniu do nakładów przyznanych, ich wycena nie koresponduje w wielu przypadkach z wartością realną.

Wartość nakładów wg. decyzji zwrotowej poniesionych przez gminę/państwo:

Nowy Świat 35:
265.561 zł -nakłady na wybudowanie budynku oficyny prawej, obiektu 3 i 4-kondygnacyjnego, podpiwniczonego, wyposażonego w instalację elektryczną, wodnokanalizacyjną, centralnego ogrzewania, gazową i telefoniczną, z nakładów poniesionych ze środków publicznych na budowę całego frontu (począwszy od rozbiórki) wspomniano w decyzji o nieznacznych kwotach tytułem remontu prześwitu bramowego i wykonania nawierzchni kostki brukowej łącznie na kwotę 47.166,44 zł

Nowy Świat 23/25:
914.026,00 zł – nakłady na odbudowanie całego budynku

Nowy Świat 66:
92.911,73 zł – nakłady związane z remontem budynku i modernizację lokali użytkowych

Bracka 22:
463.829,39 zł – nakłady związane z remontami i nadbudową lokalu użytkowego

Konkludując, pomimo zniszczenia budynków w czasie wojny, osoby na które wydano decyzje reprywatyzacyjne dostały od Gminy wzniesione przez państwo budynki de facto bez rozliczenia realnych nakładów. Symboliczne kwoty ustalone w decyzjach zwrotowych nie korespondują nawet z kosztami budowy mieszkania, co dopiero ogromnych kamienic.

Powyższe nie powinno jednak dziwić, wobec zaniżonych wycen całych kamienic, przyjmowanych w decyzjach zwrotowych. Przedstawia to poniższa tabelka:

Wartość gruntu przyjęta w decyzji zwrotowej:

Nowy Świat 35:
778.000 zł. – działka o pow. 1000 m2

Chmielna 11:
386.080 zł – działka o pow. 380 m2

Nowy Świat 23/25:
301.301 zł -działka 473 m2

Nowy Świat 66:
982.284 zł -działka o pow. 276 m2

Dla porównania nieruchomość przy Chmielnej 1/3 była oferowana do sprzedaży w 2000 r. w cenie 2,7 milionów USD. Powyższe wartości wprost znajdują przełożenie w dochodach Gminy, ponieważ w oparciu o nie ustalany jest na zasadach procentowych czynsz symboliczny za użytkowanie wieczyste. Jego symboliczny charakter zgodnie z wolą ustawodawcy nie ma się jednak wyrażać w zaniżaniu rynkowej wartości nieruchomości do wymiarów symbolicznych – ale w symbolicznej wysokości procentowej w stosunku do wartości rynkowej nieruchomości.

Ponadto wskaźnik procentowy opłaty za użytkowanie wieczyste uzależniony jest od przeznaczenia budynku na cele mieszkaniowe lub inne. W przypadku pierwszym stosowana jest stawka preferencyjna. Pomimo że zwracane budynki w najlepszym przypadku w części są przeznaczone na cele mieszkaniowe, ustalana jest stawka niższa, niezgodna z faktycznym usługowym lub usługowo-mieszkalnym przeznaczeniem budynków - na szkodę Gminy.

Konkludując – błędne ustalenia faktyczne w decyzjach zwrotowych skutkują masowo:

• zwracaniem budynków, które są własnością gminy, a nie dawnych właścicieli hipotecznych, gdyż wzniesiono je po wojnie;
  
• poniechaniem dochodzenia przez gminę nakładów na rzecz wybudowania budynków ze środków publicznych;
  
• zaniżaniem czynszów należnych gminie.

Również zauważyć należy, iż dawni właściciele masowo byli częstokroć zadłużeni wobec Państwa lub gminy, co znajdowało odzwierciedlenie w zabezpieczeniach w postaci hipotek na ich nieruchomościach. Hipoteki te albo nie są w ogóle bezprawnie i w niejasnych okolicznościach przepisywane przy zakładaniu nowych ksiąg wieczystych dla nieruchomości – albo pomimo ich stwierdzenia w decyzjach zwrotowych nie są dochodzone. Dla przykładu wskazać należy kamienice przy ul. Nowy Świat 35, Nowy Świat 64, Hoża 27a.

Sprawa rażących naruszeń prawa przy realizacji zwrotów kamienic w Warszawie osobom była wielokrotnie przedmiotem wystąpień do organów władz samorządowych mieszkańców Warszawy i działających w celu ochrony ich praw osób publicznych. Naruszenia te były nagłaśniane przez media.

Działania te spotykają się z całkowitą ignorancją i arogancją organów wykonawczych samorządu, które to organy lekceważą wszelkie wystąpienia, które mogłyby prowadzić do weryfikacji rażąco naruszających prawo decyzji zwrotowych. Lekceważenie to bądź polega na braku reakcji na słane pisma, bądź odsyłaniu zdawkowych i lakonicznych odpowiedzi zredagowanych z pozycji „mam władzę więc mogę”. Zasadnicza większość wystąpień ma charakter niemerytoryczny i sprowadza się do konkluzji, iż najemca nie jest stroną postępowań administracyjnych dotyczących reprywatyzacji. Tymczasem kwestia czy ktoś jest stroną w postępowaniu administracyjnym, czy nie, pozostaje bez związku z obowiązkiem organów administracji publicznej, w tym samorządowych, działania zgodnie z prawem, a gdy jest to konieczne - uruchamiania odpowiednich postępowań z urzędu w celu doprowadzenia do stanu zgodnego z prawem.

Okoliczność, iż najemcom odmawia się statusu strony w postępowaniu administracyjnym, nie zwalnia organów od podjęcia działań z urzędu tam, gdzie dochodzi do działania na szkodę Miasta.

Mamy nadzieję, iż niniejszy raport pozwoli zburzyć ten groteskowy obraz, iż reprywatyzacja w Warszawie polega na zwracaniu prawowitym właścicielom bezprawnie odebranego im przez władze mienia w ramach realizacji świętego prawa własności. Jak wykazano na wielu przypadkach (które stanowią jedynie „czubek góry lodowej”) „zreprywatyzowany” majątek ani nie był utracony na skutek działania Państwa, ani nie został zwrócony następcom prawnym dawnych właścicieli hipotecznych. Z reprywatyzacją proces ten miał to jedynie wspólnego, że majątek publiczny istotnie trafił do rąk prywatnych.